Välkommen till global Games podden där vi träffar fondförvaltare, strateger och investerare från hela världen.

Idag ska vi titta närmare på den europeiska fastighetsmarknaden och hur man kan investera där med fokus på värde, kvalitet och hållbarhet.

Mödes i studien har vi två gäster benser följde och Johan henriks förvaltare från Länsförsäkringar fastigheter Europa välkomna.

Tack så mycket.

Tack så mycket.

Vi kan ta också först lite grann hur ni hamnade i finansbranschen.

Från början var helt.

Hela tiden i finansbranschen efter studierna faktiskt, men i väldigt många olika roller så att.

Gått ganska ja långa vägen får man väl säga backoffi som i Office och och och risk och sluta i eller sluta ska jag inte säga.

Men men vart det i som förvaltare och i senaste sju åren snart då och förvaltat då fastighetsfonden och fastigheter i Europa på Länsförsäkringar.

Allting under Länsförsäkringar tiden hela din.

Långvägakarriär i Nordea och Carnegie och konsulten period, men konsultperioden var just på Länsförsäkringar.

Så det var väl lite därför man kom in här också.

Ja, det finns några på bolaget som jobbat där i 20 år.

Så ja, man kan hålla sig sysselsatt ganska länge.

Jag pluggade på han dess i i Stockholm.

Sen började jag direkt på köpsidan i ett annat, på ett annat litet oberoende fondbolag säger och fonder.

Sen har du jobbat på alla fi 3,5 år nu.

Ja, vi träffades ju på ditt din förarbetsgivare precis innan du när du pratade vid småbolag.

Jag förvaltade både svenska och globala aktier där nu.

Nu är det enbart fokus på fastigheter.

Nej du kan.

Ska vi dra igång med några snabba korta frågor.

Logistik eller bostäder?

Tyskland eller Storbritannien.

Tyskland.

Östeuropa eller Västeuropa?

Östeuropa.

Tillväxt eller utdelning?

Tillväxt.

Låg belåning eller hög hävstång med potential.

Hög hävstång med potential.

Retailfastigheter i storstad eller kontor i tillväxtregioner.

Den är lurig.

Ja, det är lite lurigare fråg här i till i storstad.

Kortsiktig, värderingspotential, eller?

Långsiktig stabilitet, långsiktig stabilitet.

OK, det var alla korta frågor.

Vi går in lite på fondens placeringsinriktning.

Kan ni beskriva den?

Alltså, det är en fastighetsfond som fokuserar på europeiska fastigheter, vilka i praktiken innebär att vi främst investerar i aktier inom fastighetssektorn.

Jag säger främst eftersom vi har möjligheten att investera i byggbolag och bostadsutvecklare också att ge konkreta exempel, JM, skanska, vansi eller nainor.

Hur definierar ni fastighetssektorn då?

E strategi, jag menar.

Vi hörde att ni föredrar Östeuropa för Västeuropa.

Är det en liksom paneuropeisk, eller hur?

Var och hur letande bolag.

Vi investerar i i västeuropeiska aktiemarknaden, alltså bolag som är noterade i Amsterdam, Paris och andra stora europeiska städer.

Men fastigheten kan ligga överallt.

Vi äger bolag som har fastigheter i östra europapolen och andra regioner just i de fastigheter investerar vi i olika subsegment alla bå.

De logistik eller logistik, bostäder, kontor, retail.

Salfage, you name it.

Om vi tittar lite på investeringsprocessen, hur går det från idéer till faktiskt investering och hur lång investeringshorisont har ni när ni köper ett nytt bolag?

Man kan väl säga i grunden eller basen i portföljen?

Vi gillar ju kvalitets och tillväxtbolag.

Ja, helt enkelt.

Bolag som växer och kassaflödena och substansvärdena högre än genomsnittet av i sektorn då så det är väl.

Liksom själva basen så att det kan man säga.

Fångar man väl upp lite i någon initial screening då?

Och sen sen har vi väl även liksom viss andel mer kan man klassificera som kanske värdebolag då eller mer potential och vi tycker om ska värderas högre helt enkelt.

Vissa vi är ganska utbombade efter de här åren till exempel och från 22 men men någon typ av initialskrivning och sen.

Följer vi upp det alltså?

Vi gör ju analysen själva, men vi tar ju mycket input från analytiker och.

Branschfolk och träffar i bolagen också då och så investeringshorisonten.

Vi är ju långsiktiga.

De flesta eller många bolag har håller vi väldigt länge så att man kan säga att omsättninghastigheten är ju noll 25 så ren statistiskt så blir det ju fyra år då.

Men men alltså av många bolag har vi ju längre än så.

Du pratar om att värdering att aktien har blivit utbombad så att säga de senaste åren här.

Det har ju varit väldigt tuffa år för fastighetsmarknaden, men om du kollar på Europa?

Och jämför det med Sverige med värderingen på svenska fastighetsbolag.

Hur ser det då ut?

Ja båda har gått svagare för båda, men Europa har gått bättre relativt bättre i alla fall under de här sedan 22 då och lite beror.

Det är väl på liksom.

De har ju annan räntebindning till exempel.

Det är inte bara privatpersoner som ligger med kort räntebindning i Sverige på bolånen, utan det är även hjälpt fastighetsbolagen det.

Är väl en liten lärdom bolagen förhoppningsvis tar med sig lite grann.

Många har ju har ju förlängt räntebindningar.

Även svenska bolag då, men men Europa ligger de betydligt betydligt längre.

Det är lite mer vilda västern i Sverige.

Lite såg ja det villa väster kanske säger men men det det det lite mer högre finansiell hävstång alltså högre leverage och även korta räntemning så att generellt sett sen sen kan det skilja i Europa också.

Men men om man ska generalisera det som en så är det väl så så att lite stabilare avkastning i Europa hänger inte, kanske inte med när det står på bakbenen, men samtidigt så så är det lite stabilare i tuffare tider.

Också då?

Hur stort investeringsunivers har ni med tanke på att ni även inkluderar till viss del byggbolag och fastighetsutvecklare?

Och du pratade tidigare om att det ska vara noterat, men gillar ni även lite?

För ni har ju några som är verksamma i Östeuropa är det liksom en trigger med tillväxten och så?

Ja definitivt att Östeuropa är den region som som blir drivkraft för för europeisk tillväxt.

Vi pratar om.

Noll till en 1 %.

Dom flesta västeuropeiska länderna så det är svårt att få upp nån vettigare AB med tillväxt här.

När det gäller universet så har vi ju ungefär 500 bolag som vi kan.

Tekniskt investera i och sen.

I praktiken jobbar vi med de 150 största eller mer likvida.

Hur är fördelningen om man tittar på de här segmenten, vilket är rena fastighetsbolag.

Hur stor andel utgör det?

De är 150 bolagen då som ni kan investera i och hur stor andel är.

Byggbolag och fastighetsutvecklare.

Ungefär, jag kan inte siffran på raka mig exakt, men låt oss säga en 80, 90 %.

Och det blev intressant det här med byggbolagen nu med tanke på vad som händer i Tyskland, vad man har klubbat igenom, där enorma infrastrukturprojekt.

Det är stora natosatsningar.

Det handlar ju inte bara om att köpa vapen och ammunition, utan det ska byggas lokaler och facilitateter och mycket sånt och det.

Har det ändrat någonting i eran syn nu kanske sista halvåret nu när debatten har blivit så mycket tydligare att.

Det kommer att komma så mycket mer pengar till både försvarssatsningar och infrastruktursatsningar.

Ja, vi är mer positiva, men vi har inte investerat i i något byggbolag än med med europafonden.

Vi äger skanska i den stora fastighetsfonden men.

Det är tydligt att just infrastruktursatsningar och försvarssatsningar kommer driva olika segment.

Inte bara dom som erbjuder logistikyta utan även bostäder, bygg och så vidare.

Vad krävs det för bolag ska platsa i eran fond liksom?

Vad är liksom nålsögat vad?

Vad är liksom de här kriterierna bolagen verkligen måste uppfylla?

Lite, vi har varit inne på det lite grann tidigare.

Vi gillar ju vinsttillväxt och substansvärdet tillväxt så att så att det är ju.

Det är ju en ett kriterie då.

Sen får man ju inte bara se på tillväxt.

Man får väl se på risksidan lite grann också, så vi så så vi.

Liksom sedvanliga risknyckeltal belåningsgrad och netto nettoskuld i förhållande till till rörelseresultat.

Alltså hur mycket de tål då och räntetäckningsgrad och liknande så man får får en ja bra riskjusterad avkastning helt enkelt så att man kan inte ta hur mycket risk som helst.

Hur mycket management eller ganska många fastighetsbolag, även om man går och tittar ut i Europa?

Är det ju ganska mycket grundarna?

Kvar är det viktigt med kött och blod, tycker ni eller är det adon att det är lite?

Det är lite nice to hab eller är det kan det vara lite av en förutsättning ibland att det finns mycket kött och blod i just bolaget investerar.

Absolut, det är ju ett viktigt kriterie också.

Just kött och blod och det finns representerat i ganska många bolag som vi äger också då det vi annat.

Alla inmentet är som på både bolagsledning och och och styrelsen när det finns ägande.

Ja, många grundare som som är storägare också, som är som är mer då.

Absolut det, det blir ju en annan.

Attention på och och driva aktievärde när det finns stort ägande.

Också, ja, men det gör det.

Det blir ett annat engagemang.

Kan jag tänka mig.

Besluten är kanske.

Sen får man ju ha det är ju man får ta det med.

Ja från båda håll också alltså att det kan även missgynna om man äger för mycket och för höggerad i tuffa tider.

Du är ju ändå minoritetsägare, oftast när du har en stark QED ägare och så vidare då.

Så du vill inne på kan jag tänka mig då att det att deras beslut lieras, men kanske de mindre aktieägarna?

Så.

Det tycker du att vi har sett lite av dig de här när det vart lite kristider nu under den här perioden som carl hänvisar till för?

Det har ju omstöpt som vi bara tittar på svensk fast fastighetsm.

Så har det ju blivit varit ganska många stora transaktioner eller ägandet har spett ut för vissa.

Kan man väl ta just den biten att där har det varit vissa beslut kanske inte har varit litet.

Bästa för bolaget utan man det blir en en stor ägare som.

Inte kanske kan göra vara med på en emission eller ja liknande då så att.

Fast det behövs göras så att absolut det har vi sett lite exempel på.

Har det lugnat ner sig på om vi tittar i Sverige?

Nu är det mesta gjort där.

Tror du med de här nya ägarkonstellationer?

Akelius har kommit in och det är lite norska ägare som har kommit in nu och så där.

Eller är vi mitt uppe i själva transformeringen, tror du?

Det är väl vissa bolag, är det ju de bolagen, framförallt då något som har gott omkull också något mindre och sen.

Lär jag väl fortsätta hända lite saker där tror jag det återstår att se.

Det återstår att se.

Jag tänkte lite riskhantering innan vi kommer in på lite mer innehav.

Hur hur vad bestämmer vikten på innehaven är det coviction eller vad bestämmer du om du får 2 % eller 6 % eller hur?

Vad vad ni behöver vikta mest eller tänker ni mycket ur indexer ut så ni överviktar och underviktar utifrån det eller hur?

Hur hur går tankarna?

Det blir lite kombination där kan man säga alltså, för vi har ju din hushetsfond, så vi har ju vissa såna här.

Regler, vi måste hålla oss till fem för tio 40 regeln till exempel.

Och likviditet är ju en en viktig aspekt också nu, nu den här fonden inte så stor, så det är mindre.

Den parametern är inte lika stor i den här fonden då, men den trots allt en parameter som man får ta än sin till.

Sen blir det ju jag menar, vi är överviktiga.

Det vi tror går bättre än än managem och underviktar det som vi tror under performar eller inte äger alls vissa bolag då så att så det blir en liten kombination av de här olika saker då?

Ni har ju relativt stor exponering mot.

Den tyska vad säger man hyresfastighetsmarknaden genom bonovia och LEG i mobilen?

Hur ser ni på den marknaden idag?

Alltså i grund och botten köper våra eller investerar våra slutkunder.

I den här produkten har två exponering till fastighetsmarknaden och tyska bostäder representerar en ganska stor andel av universum så.

Att, det är lite svårt att bortse från från segmentet helt.

Sen försöker vi ha 1, 1 1 bred portfölj med med olika segment som funkar i olika makroutfall så har vi en bra riskspridning just just med tyska bostäder så så så kan man.

Placera dom i i en value bucket kanske tagit mindre, men vonovia och lägg definitivt.

Vi har sett dom absolut värsta perioden med med räntehöjningarna och och stigande räntor.

Så just sentimentet är bättre med de här bolagen, men lägger fortfarande väldigt, väldigt billigt.

Man anser det som en bondproxy.

Inte så mycket tillväxt.

Vi är klart överviktade i tagg.

Som har exponering till Polen och en en tillväxtstory.

Vi äger lägg och andra, men de är underviktiga.

Är ju lite intressant för det har ju.

De äger väl i stort sett bara fastigheter i northväst fallen också, så det är ett koncentrat på det mest folkrika delstaten i Tyskland också.

Ja.

Men väldigt, väldigt stor andel av portföljen faller under reglerade hyres strukturen, vilket begränsar tillväxten och.

Begränsar möjligheten att att öka intjäningen och substansvärdet.

Jag tänker på novia var ju gjorde ju ganska stora affärer för att betalade ganska dyrt för att expandera till.

Ja, både Sverige och Österrike var det väl så det.

Hur ser ni på bono med idag?

Det är ett stort innehav i fonden som vänster sida men men det är faktiskt undvikt.

Det väger väldigt, väldigt tungt index så att men.

Som sagt, vi tror att de har gått igenom det här värsta perioden och att.

Lite omvärderingspotential det har faktiskt gått ganska OK jämfört med med.

Index på sistone också då så att lite den resan tror jag och sen att de kan växla kanske över mer.

Tidigare var det mer banta balansräkning.

Sälja fastigheter.

Nu är de igenom det.

Nu kan de liksom fokusera på tillväxt igen.

Ja, vi borde lägga till att just MNE aspekten är borta från vonovia som de pratar om renoveringen och value ed möjligheter istället för att gå ut och köpa andra portföljer i andra länder på högre värdering.

Om jag inte minns helt fel, så var det deras.

Storägare då norska oljefonden som lite grann.

Pushade på också att de skulle expandera mycket just under den perioden också när du och de ska ha det här enormt.

De ska ha 30 års perspektiv när de köpte någonting också så att det var just att de de uppmuntrades till det så att säga också.

Det var bara en notis.

Jag tänker ett största inav det tänker jag att pastå kan fråga om för det vet jag att du har skrivit om.

Det är ju.

CTP ju där vi.

Pratar vi ägare av kött och blod och det är en holländare som jag brukar säga som alltid, säger fel nederländare, ska man säga.

Som var i Prag under silkesrevolutionen och som möjligheter inom lite logistik och det ena det bolaget CTP.

Det är Amsterdam noterat som vi pratar om, men huvudkontoret är prag om jag inte missminner.

Mig.

Och det drivs av då en nederländare.

Vad vad är caset där?

Tycker ni vad?

Vad kittlar?

Alltså, det är ett innehav som är utanför benchmarken.

Det är ganska ganska stor.

Bett i fonden är största innehavet runt 8 %.

Bolaget äger främst fastigheter i just Europa.

Tjeckien slvakien, Ungern, Polen och lite i Tyskland, Nederländerna, Nederländerna.

Storyn handlar mycket om att driva projekt i de här länderna och bygga logistikyta.

Den här regionen är väldigt väl placerad med tanke på att varusflödet från österut till norr till västerut eller från från Turkiet genom hela regionen går så att det är väldigt stor.

Fick av fraktrafik i i Ungern, Slovakien, Österrike och de här länderna är också lite underinvesterade, lite mindre proffsiga gädlarna ligger betydligt högre än.

Vad är motiverat om man tittar på CD spreadar i Tjeckien till exempel eller Polen, och dessutom har det här bolaget jätte jätte framgångsrikt projektmaskin.

Vi pratar om 50 % projektmarginal.

Kanske så att det.

Det, det är en maskin.

Verkligen?

De kör hela hela projektet in House så att de sparar pengar och de är en en riktig speaking partner till asiatiska kunder, till exempel när de försöker etablera sig i Europa att tillverka till Europa.

Vi pratar om underleverantörer till bilindustrin i Ungern eller liknande bolag i Serbien, Slovakien.

Bolaget säger att 20 % av nya kunderna senaste två, tre åren har varit asiatiska.

Vilket är ganska fascinerande och just med med med CTP och andra logistikbolag som vi äger rider vi i e commerce vågen och nyshor in flen shorintrenden också, så det är en kombination av alla de här faktorerna.

Ja, det låter ju otroligt spännande.

Att vi vi träffade ju nyligen i snain också som just också pratar om det här med att gillena är ju mycket, mycket högre i Östeuropa då.

Ja, men det är exakt tack karl, det var det jag glömde bort och de hade precis köpt en stor fastighet i porla till.

En kontorsfastighet i Warszawa.

Till väldigt bra, men.

De nämnde ju att de var lite förvånade att det inte är så många internationella fastighetsbolag och sådär som har kommit just i Baltikum och ner i den här regionen.

Så det låter ju då som?

CTP gör ett ett jobb.

Vad ska man säga lite under radarn och lite ostört om ni förstår vad jag menar?

Konkurrensen är inte knivskarp inom segmentet.

Nej, inte knivskarp och och tittar man på VDP, till exempel WDP, som vi också äger i fonden.

De har en väldigt, väldigt stark position i benen lux och Västeuropa men sen.

Aste tiden har de ansett att tillväxtmöjligheter ligger röstar ut.

Så dom satsar på Rumänien till exempel, så det är bara CTP och det blir dp som som är aktiv är i Rumänien och dom konkurrerar med varandra och ingen annan internationell aktör som.

Som driver den marknad.

Warahouse depub, det är väl verkligen en klassisk familjebolag också som där familjen fortfarande är.

Storägare.

Ni har några svenska innehav.

Kan ni prata lite om Catena i väldigt stort till exempel?

Det är ju logistikjätten i Sverige.

Där det är ju faktiskt WDP storägare i katrineen, så de gillar jag det också.

Nej, men det.

Det är ju Sverige och Danmark som de är verksamma då också.

Fantastiskt fint bolag och och bra projektutveckling.

Nu har det.

Varit lite tuffare senaste året åren med projektutveckling just men de har förvärvat förvärvsdriven tillväxt istället då?

De köper mycket i Danmark.

Vad har jag mycket i Danmark?

Ja, precis som köpte jättelogistikfastigheter i höstas eller kanske ett år sedan.

Det är svek åkarna så det.

Det är enorm anläggning då 14 års kontrakt, så det vissa var oroliga för att koncentrationen mot just DSV blev så pass stor då men.

14 års kontrakt känns ganska bra ändå och och väldigt bra när våren köpte på och finansiera då.

Danskarna har det här realkreditsystem, så det var ju väldigt bra.

Gillspred och slicka i sig 14 år då?

Nej, men det det är ju väldigt välskött och bra bolag.

Vi har pratat lite om marknadsläget nu.

Räntorna är på väg ner.

i Sverige har de halverats av Riksbanken och marknadens på ytterligare någon räntesänkning både från ECB och och Riksbanken.

Är klimatet började bli mycket bättre.

Har du bottnat ur eller kommer har vi ett tag kvar eller vad tror ni?

Vi är marknadsläget och vad vad ser ni störst potential?

Jag tycker behövs ett jätteintressant ut väldigt länge men inte studsat så att och nu kommer ju några ytterligare räntesänkningar så att.

Jag menar aktievärderingarna ser ju väldigt attraktiva ut här, både liksom substansvärde och kassaflöde och tillväxten framåt.

Ser bra ut.

Det är liksom det vänder och de här räntesänkningarna börjar ju märkas i i resultaträkningen också för bolagen då så att.

Men i kombinationen som behövs, det är lite räntesänkningar till, men du behöver tillväxt också för att.

Utan tillväxt är det svårt även för logistik eller fastighetsbolagen och och växa.

Det behövs en underliggande hygglig tillväxt.

Ekonomi och sen kommer ju det.

Det har väl sett lite mjukt ut i liksom Europa så där då kanske delvis fortfarande.

Men det kommer ju ändå som sagt som vi pratade om tidigare stora infrastruktur och försvarssatsningar och det det kommer ju driva på intresset för fastigheter liksom alla.

Eller många deras segment kanske lite mer log och logistik lätt att industri, men men även andra, delsegmentet.

Det kommer nog komma förhoppningsvis.

Jag tänkte nu när när vi kanske ser slutet på de här 100 åren då vilka sektorer är det som borde vända upp först då inom fastighetssektorn?

Vi tror ju väldigt mycket på lager logistiklätindustri.

Det gör vi sen kan.

Kan man ta med något en sektor som helst kan till exempel som är det är ganska billigt segment trots den.

Det där har man liksom medvind med det homografiska trenden att det behövs ju mer äldreboenden än seniorboenden.

Ja, primärvård och liknande.

Varför är den så billig då?

Ja, det har varit lite problem med operatörerna.

Under hög inflationsåren.

Nu ser det ganska bra ut.

De mår bra de flesta då.

Eller i princip alla så att och har man en den den liksom megatrend eller medvind i ryggen så så så känns det som att det det det bör vara en bra långsiktig placering.

Vilka bolag är det vi pratar om här då?

Ja, det fick jag till exempel de.

Har ju mycket seniorboenden och och liknande.

Sen finns det även i UK som inte vi.

De äger ju faktiskt inte.

Några bolag, sen finns det ju även i andra.

Större bolag som som har delar av det också lite grann så att men framförallt aldrig fick cakofin och jag vet.

Att det fanns förra världen fanns det ett både som heter North west Healthcare Properties, candensies bolag som höll på att köpa upp massa vårdfastighetsbolag i ja i världen, liksom globalt.

Vi har ju satt.

Vi har även i Europa minns jag, men bara har gått väldigt svagt senare på senare år då så förklarar.

Jag skäl nej, men sen sen tror jag liksom att det kanske blir.

Lite.

Omvärdering på alla fastighetstyper sen kanske kontor och sen är de har lite utmaningar, beror på lite vart det är kanske inte just där, men men som flera andra.

Delsegment bostäder är ganska utbombat värderingsmässigt.

De kommer ändå ha hyreshöjningar flera år framöver och så att det som det finns jag tror det kan bli ett parallellskift ändå där på många sektorer.

Men som sagt lager logistikrätten i syda tror jag även att.

Som många transaktioner som görs görs ju på lägre nivåer än vad vad som som finns i böckerna så att det det finns ju bra evidens på transaktionsmarknaden, att den börjar ta fart.

Det som också men.

Finns det en botten även i kontors fastighetsmarknaden såg.

Det absolut botten finns alltid, men frågan när du vänder?

Men nej, men det det kan nog vara utmanande tider.

Ett tag till tror jag jag menar var kansnivåerna har ju gått upp.

Sen beror det väldigt mycket på vart det är som vi pratar i Stockholm.

Snarare Paris EBD det har ju liksom noll va cancer i princip.

Så att så det är ju väldigt olika, men om vi tar liksom ja, som det ser ut här med med stigande vakanser, höga hyresnivåer.

Ja, då har ju inte så bra omfallningspotential då direkt så att och projektutveckling är ju svårt också med stigande var cancer.

Det blir som ingen bra.

Utbud efterfrågad dynamik då?

Hur är det med köpcenter då jag såg att ni ägde och ni behöver vara dumkor?

Ja.

Ja alltså främst äger vi mer defensiva.

Retail fastigheter vi äger Supermarket in kan till exempel.

Sen har vi en ganska stor position i just e uni och det är mer detaljhandel.

Däremot är det ju en en Prime retailfastighetsportfölj.

Absolut de bästa finaste köpcentrum som som finns i Västeuropa och.

20 % av portföljen ligger i USA, så relativt.

En en mer defensiv detta handel, allokering, men även värderingen är så låg i i unibile.

Vi pratar om åtta gånger ja, nästa års år earning så att.

Det känns en en väldig attraktiv.

Jag tänkte bara någon avslutande fråga jag brukar ha man nu ska ha fastigheter i en fondportfölj.

Vad?

Vad har ni någon känsla?

Nu är ni lite bias, men hur stor del tycker ni man kan tänka att man bör ha och hur långsiktig bör man vara om man ska investera just i europeiska fastigheter i eran form då som investerare?

Det är svårt att att ge en exakt allokeringssiffra eftersom alla har olika inställning till risk.

Men om man utgår från vad stora pensionskassor gör så ska man ha en en höghänsiffrig allokering till fastigheter och.

Sen om det är sju eller tio eller kanske 11 % är det är en annan fråga, men låt oss säga om runt 10 % och.

Man bör vara ganska långsiktig med med fastighetsaktier.

De här aktierna korrelerar väldigt mycket med den bredare börsen på.

På kort sikt och vi pratar om kort sikt ett till två år då då kanske korrelationen ligger runt 60 % och.

Korrelation med underliggande värdering är är betydligt lägre, men ju längre man går ut i investeringshorisonten så desto mer korrelerad avkastning man får med underliggande fastigheter.

Så det det det blir en en flippa och 60 % av korrelation med underliggande värderingar och snarare 30 %.

Koalition bara med den bredare börsen, så jag skulle säga minst fem år.

Minst fem år.

Det jag håller med.

Jag gillar ju långsiktighet.

Carl, du vurmar ju för fastigheter?

Det har vi märkt idag och du briljerar med din fastighetskunskap som jag stor mig slätt på.

Men vi har ju med månadens fonder och jag vet att du har drivit på lite i den frågan, vad är det du ser som är du tycker är attraktivt?

Det är framför allt såg med med den här fonden.

Det är ju att att värderingen är så låga och sen tycker jag att alltså jag innehav är väldigt intressant.

Särskilt CTP.

Då var det jag fastnade för och where hörses till som jag tyckte att stockpickemässigt så är det väldigt bra ut så där för och sen att också att vi det är lite bottenkänner.

Jag tror när det gäller ja överhuvudtaget fastigheter i Europa.

Finns något innehav, det tycker jag.

Det är en dålig stopp i kring.

Ja, men jag kanske inte skulle ha nu.

Har ni redan dragit ner vikten då i vonovia?

Men jag är osäker på om jag skulle.

Jag kanske skulle ha det ännu lite lägre, men jag är osäker.

Ja, det är ju.

Jag är ingen expert när telefonförvaltning så att säga.

Och och sen vet jag inte riktigt hur det här köpcenter heller.

Jag är lite osäker på, kanske fortsatt lite osäkra, även om jag vet att deras de äger ju Prime docation nu och man har renodlat bolaget så att det ser ju bättre ut nu än vad det gjorde för några år.

Sedan liksom just med unibär kan man också konstatera att att de försöker diversifiera till mer till nya intäktskällor kan man säga de kör mer reklam i i sina fastigheter.

De licensierar västfeldvarumärket till.

Östern och de här verksamheterna kräver mycket mindre kapital, mycket högre marginaler.

De är kreativa och det ska man vara när det är lite tufft när man har kniven på strupen uppenbarligen inte kniven på strupen.

Men när man är det är bra att vara lite innovativ i alla fall.

Jag förstår det med reklam för jag var faktiskt på bara.

Det var så konstigt.

Jag var och klippte mig för några veckor sedan och de har två månader när friserkärllongen och då var fullt med hantverkare på andra våningen ut mot gatan.

Det är en hörnfastighet.

Och vad gör de så här?

De sätter upp TV skärmar, för det är ju rätt tufft i många branscher, även inom wolf researchbranschen då det går inte höja liksom klippningar.

Avgiften för klippningarna i samma takt som allt annat har gått upp då, så där har de då tillsammans med fastighetsägarna gjort en jättereklamplats faktiskt och jag gick förbi det för någon vecka sedan och nu var det bilreklam där bland annat då så det det.

Är ju lite sånt, tänker jag på som inflationen har drivit upp nu när det har blivit lägre än marginaler.

Både för dem som hyr fastigheterna eller hyr in i fastigheterna och fastighetsägande medveten om det man får tänka lite mer kreativt tillsammans för att hitta nya, kanske intäktskällor, så det är lite intressant att höra att fastighetsbolag även kommer ha det till reklamintäkter?

Kanske i framtiden då?

Kan man lägga till det för lite så är det ju med under de goda åren, då var det ju mer t.

Uta och köra alltså förvärv och tillväxt som gäller.

Det har varit många av företagsledarna sagt nu också.

Att ja, men.

Inte att de de ville heller ha fortsätta med de tiderna naturligtvis, men att man nu kan jobba mer liksom eller liksom i bolaget och kapa kostnader och förbättra.

Och så där som man kanske inte hade riktigt tid med då eller inte fokuserade.

På på samma tema har det varit ganska mycket investeringar i med gröna satsningar att installera solcellspaneler på logistikfastigheter eller.

Renovera ventilationssystem i kontor som drar ner.

Och kilowattimmar per kvadratmeter energi energiförbrukning så att det går samband med att att man fokuserar på sin egen portfölj och försöker förbättra like for like istället för att bara växa och växa mer extern kapital.

Intressant och att höra era tankar och får lära sig betydligt mer om europeiska fastigheter tycker jag och att Östeuropa hett.

Det är andra podden på rad nu som vi.

Får de signalerna att det är mycket att tillväxten är där och.

Så vidare, så det har vi ju även fått lite konstaterat här och ni har ett off ett bolag som inte är med i benchmarkindex som suktar bolag.

Det tycker jag är lite, alltid lite kittlande med en aktiv förvaltare.

Jag vill säga, tack så mycket till bense och till Johan.

Tack så mycket vi vill.

Påminna om att allt som diskuteras i den här podcast är gästernas och våra egna åsikter.

Ingen del av samtalet ska betraktas som investeringsråd, gör alltid din egen analys eller råd gör med en kvalificerade finansiella rådgivare innan du tar investeringsbeslut.