Marchand de biens : Ismaël a levé 300 000 € auprès de 27 investisseurs pour financer sa première opération d'achat-revente, sans passer par les banques. Ex-pompier devenu investisseur immobilier, il a fait de la location courte durée pendant 6 ans avant de tout lâcher pour se lancer dans le marchand de biens avec Le Bon Flip.

Dans cet épisode, Ismaël raconte son parcours complet : premier achat à 20 ans pour 65 000 € à Poitiers, mise en location, passage aux immeubles de rapport, découpe et revente d'un lot, puis le déclic du marchand de biens. Il explique les deux conditions pour exercer cette activité réglementée : une société commerciale assujettie à la TVA et un engagement de revente sous 5 ans.

Le cœur de l'épisode, c'est le financement. Face aux refus bancaires et aux limites du HCSF, Ismaël détaille sa méthode de levée obligataire : 27 investisseurs particuliers et professionnels, un ticket minimum de 5 000 €, un rendement fixe de 13 % par an, le tout sans céder de parts dans sa société. Sur sa première opération à Saint-Benoît; division de bâti, 4 appartements rénovés du sol au plafond, il vise une marge brute de 30 points et a remboursé ses investisseurs en 15 mois.

Sammy et Ismaël abordent aussi l'association en immobilier : comment bien cadrer dès le début, les erreurs à éviter, et pourquoi le format court terme du marchand de biens rend l'association plus simple que sur du locatif long terme. On parle aussi de coût de portage, de stratégie sans travaux pour aller plus vite, et des opérations en cours du Bon Flip sur Poitiers et en Bretagne.

📩 Newsletter Le Triplex → cliquez-ici

📲 Groupe WhatsApp (Tips & Actu) → cliquez-ici

💎 Cercle Privé (-50% code TRIPLEX50) → cliquez-ici

🔗 Tous mes outils, guides et services → www.le-triplex.com/liens

Chapitres :

00:00 Intro et présentation d'Ismaël

02:06 Comment Sammy et Ismaël se sont rencontrés

05:18 Premier achat immobilier à 20 ans (65 000 €)

09:05 Mise en location et découverte de la fiscalité

11:34 Passage aux immeubles de rapport

16:41 Première découpe et revente d'un lot

19:48 L'expérience location courte durée (2018-2024)

21:04 L'association comme solution de financement

28:13 Retour d'expérience sur l'association

33:12 Marchand de biens : définition et cadre réglementaire

39:29 Les 2 conditions pour exercer

41:20 Le Bon Flip : communauté et investissement

43:34 Financement par levée obligataire (300K€)

49:28 Coût de portage et délais

55:10 Sélectionner les bonnes opérations

58:16 Stratégie sans travaux intérieurs

01:03:38 Objectifs de marge (15 à 30 points)

01:06:32 Simulateur de marge gratuit Le Bon Flip

Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.